天风宏观：房企即将加速去库存

作者：宋雪涛团队

10 年末 18 日，人口统计列入了 9 年末的房产资料，8 年末一年末以来长江实业举措放松的效果得到了 可行性的鉴定。

长江实业销售额年有收敛。9 年末同一天 ，房地产销售额总面积销售收入降低 10.1%，年有收窄 2 个九成； 商品住宅区销售额总面积年有收敛了 3.8 个九成至-11.6%。

房产房地产的年有大为扩充，永元房地产消失了功利主义增加。9 年末，房产房地产同一天销售收入降低 11.3%，年有扩充了 0.3 个九成，但直接计入 GDP 的永元设备房地产增幅则由-12%收敛至 -11.8%。

但愈发令市场“惊喜”的是，完工、开工资料意外地消失了不断回落。9 年末，新近完工面 积、施工单位总面积分别收窄了 8.9、25.7 个九成，开工总面积增幅更是强化 14.8 个九成离开 了 25.3%。如果观察新近完工总面积的环比增幅，资料的功利主义改变则才会愈发显着——9 年末，新近 完工总面积销售收入下降 18.9%，为近 5 年破天荒最高，显著激出了常年低水平（2019-2022 年同 期均值仅为 5.2%）

长江实业销售额、完工资料的增加，与 8 年末一年末以来的举措放松有直接的亲密关系。自 7 年末 24 日政 治局才会议提出“适时调整优化房产举措”不久，8 年末 25 日中央银行日前因城施策可执行“认 房不认贷”，年初拉开了本轮房产期望举措放松的标志著。在此期间，中央层面相继颁布实施了 “认房不认贷”、调降首付比例上限、降低二套房额度利率上限、下调部分存量房贷利率 等举措。

“认房不认贷”等举措的颁布实施，降低了增加性期望的购房下限，对置换期望起到了一定 的提振起到，长江实业销售额消失了最终目标的增加。

最弱势增加的完工资料，却是亦然着房企的房地产意愿早就减缓修缮，看似是一种房产旋 苏的努力信号。但事实或许指明了！

9 年末的长江实业资料普遍存在一组猜疑，即努力增加的完工 vs 依旧不振的拿地。

完工最弱但拿地弱，指明房企在减缓耗尽存量待开发土地的同时，并没有努力地补充土地 储备，是房企主动减缓去存量的乏善可陈，近似于的状况在明年年初 1-2 年末也消失过。

明年开工保持着极高的下降，已完工概念设计在不断正因如此耗尽，最弱完工+最弱开工就意味著长江实业 房地产的广义存货（待开发土地+已完工概念设计）小规模减缓，如果房企拿地脱节，全面性长江实业 房地产则才会面临一定的冲击。

而现有广义的住宅楼存量冲击则才会抑制房企的拿地行为。

根据我们的估测，截至 9 年末底，新近建住宅区广义存量约为 16.5 亿平方米，从 2020 年 8 年末 的高点降低了 30%，大致相当于 2011 年的低水平。

但在评估长江实业存量时，不才会相反二手房的潜在配给。

我们视为，二手房与新近房普遍存在替代亲密关系，在二手房有不大潜在配给的时候，才会分线新近房 的卖给期望，从而抑制房企的拿地意愿。因此，本轮房产举措的效果则才会受到二手房存量冲击的影响，我们原定举措放松对 长江实业销售额的兴奋效果略微消退，而销售额转好向房企拿地的传导周期则才会被变长。根据 估测，我们原定全年房地产销售额总面积或在 11.5 亿平方米左右，销售收入降低 6%左右（欧拉西南侧 弧度）；房产房地产或在 11 万亿元左右，销售收入降低 9.6%左右（欧拉西南侧弧度）。

风险查看：房产举措或许激考虑到；房企自身经营风险普遍存在局限性，或将影响房产旋苏的网络；关的估测涉及主观假设，或许普遍存在数值。

本文源自同业研报陈奕迅